Бизнес-идея: погода в доме

Когда в сфере жилищно-коммунального хозяйства на смену государственным ЖЕКам стали появляться частные, это вызвало определенный ажиотаж. Мнения людей на этот счет разделились.

Одни были уверены, что с приходом на рынок услуг частников качество работы этих ЖЕКов ухудшится, «спросить» будет не с кого. Также люди опасались существенного повышения цен на услуги. Другие же наоборот, утверждали, что частники заинтересованы в качественной работе и будут достойно конкурировать с государственными коммунальными предприятиями. Более того, большинство специалистов сферы ЖКХ утверждали, что именно благодаря созданию частных коммунальных предприятий удастся реформировать сферу ЖКХ. И несмотря на то, что частные ЖЕКи функционируют уже около 10 лет, дискуссии на эту тему продолжаются. Чтобы убедиться в этом, достаточно посетить какой-либо форум жилищно-коммунального хозяйства.

Частные ЖЭКи выгодны.

Жилищный фонд был и будет. Мода на чистые дворы и подъезды вечна. Однако прибыли здесь невысокие.

Чтобы получить подряд на обслуживание жилых домов, частная фирма должна победить в конкурсе, который проводит дирекция единого заказчика (ДЭЗ). Порядок проведения таких конкурсов одинаков для всей страны. Заказчик объявляет о нем в прессе не менее чем за 45 дней. А потенциальный подрядчик должен быть начеку и в течение двух недель предоставить свои документы.

Помимо "живых денег" от населения, предприятия, работающие в ЖКХ, получают средства из муниципального бюджета. Причем сегодня это большая часть их доходов - около 60 процентов. Но реформа "коммуналки", которую сейчас затевает правительство, предполагает, что со временем эта пропорция изменится. Госдотации пойдут мимо жилищных контор напрямую гражданам. Государство перестанет сдерживать расценки на коммунальные услуги. Тогда чинить краны и менять стояки в домах станет выгоднее, чем сегодня. Уже сегодня в некоторых городах есть частные ЖЭКи, которые заключают договора с жильцами и обслуживают их по полной программе. И, возможно, стоит уже сейчас присмотреться к этому новому рынку: а вдруг это именно тот бизнес, который вы ищете?

Частный ЖЭК работает исключительно в правовом поле. Предприятие по эксплуатации, работающее под брендом «Авантаж», является плательщиком всех необходимых налогов: НДС, налог на прибыль, отчисления из фонда зарплаты и т.д.

На сегодняшний день предприятие главной целью хозяйственной деятельности видит не получение коммерческой прибыли, а создание и укрепление имиджа корпорации.

Предприятие работает с собственниками вновь приобретенного жилья. Это достаточно обеспеченные люди. Они в состоянии оплачивать услуги по содержанию недвижимости того класса, который они купили. Если человек стал владельцем квартиры в новостройке в центре города, где средняя стоимость квадратного метра, приравнивается к 1 500 долл. США, то он рассчитывает на услуги и уровень сервиса, отвечающий классу жилья. Вопрос стоимости тарифа не является для него принципиальным, внимание обращается на качество. Ценообразование тарифа происходит с жестким отбором самых необходимых услуг.

Таким образом, тарифы в домах различаются по классу здания, в котором они действуют. Они отличаются по составу и трудоемкости предоставляемых услуг. Трудоемкость измеряется в количественных показателях. Места общего пользования в домах эконом класса, к примеру, убираются один раз в день, в то время как в элитных домах кроме многократной уборки проводится натирка нержавеющих ручек и панелей лифтов. Статус здания, его этажность, сложность проекта, площадь придомовой территории предполагает разную трудоемкость, а она, в свою очередь, лежит в основе тарифа.

Разброс стоимости обслуживания квадратного метра: от 0,1 дол. США до 0,2 дол. США.

Эксплуатационная компания обслуживает внутренние сети здания, котельные, которые есть во всех домах корпорации, лифтовое хозяйство, прилегающую территорию, места общего пользования, бойлерные, если они есть. В домах повышенной классности сюда включается видеонаблюдение и системы контроля доступа, обслуживание индивидуальных двухзонных котельных, насосных, систем отопления, охрана внутри объекта, по периметру и в паркинге и многое другое. У дома есть собственный комендант и лифтер. За каждым домом премиум-класса закреплен персонал.

Внутридомовые сети, как и места общего пользования, принадлежат жильцам дома. Они не находятся на балансе предприятия, а входят в общее инженерное обеспечение дома. Система обслуживания общедомовых систем – такая статья присутствует в тарифе – предусматривает эксплуатацию кабельных линий от точек подключения до квартирного счетчика, система водоснабжения – до первого вентиля в квартире, канализация – от первого выпуска в квартире. Все, что человек хочет изменить в квартире: замена раковины, фильтра и пр. – жилец осуществляет самостоятельно или дополнительно заказывает эту услугу ПЭОЖД.

За газ для плиты потребитель платит в частном ЖЭКе по счетчику, газ, используемый на подогрев горячей воды и отопление здания,  считается в зависимости от проектной схемы учета энергоносителей. Замеры делаются либо по счетчикам теплового учета, которые разграничивают жилую и коммерческую зону с разными начислениями; либо, если помещение одного типа, распределение затрат идет пропорционально квадратным метрам отопления. Удивительно, но это выходит гораздо дешевле цен предприятия Теплокоммунэнерго. Исключаются дорогостоящие утечки, порывы, не учитывается прибыль – поэтому жилец получает тепло по очень приемлемому тарифу.

Неплательщики есть по разным причинам. Это люди, купившие квартиры на перепродажу; временно не проживающие в квартире; жильцы, которые просто не хотят платить. Методы работы, как Вы понимаете, отличаются. Если в силу ряда причин человек не в состоянии погасить накопленную задолженность, с ним заключается договор реструктуризации. В таком случае, он берет на себя обязательства платить по текущим счетам, а задолженность разбивается на полгода или год. Не доводя вопрос до суда, выводим жильца из задолженности цивилизованными методами на основании договора. К «отказникам» вынуждены применять меры юридического воздействия. Направляется письмо, в котором предлагается погасить задолженность, в дальнейшем дело передается в суд. Эксплуатационная компания вправе прекратить полное или частичное предоставления любых услуг, прописанных в договоре, либо снизить их качество.

ОСМД-форма организации совладельцев многоквартирных домов. Они могут входить в систему жилого фонда, а могут сами эксплуатировать свой дом. Третий вариант, они могут обратиться в частные компании, заказать услуги по обслуживанию их собственности. Это может быть комплекс услуг или отдельные позиции.

ОСМД-шники, которые зачастую имеют дело со старым жильем, сталкиваются с рядом трудностей: мобилизация платежей, сложность в эксплуатировании ветхих коммуникаций и сетей, невозможность прийти к общему знаменателю в наборе услуг, за которые готовы платить жильцы.

Недостаток. Получается, что внутри вашей квартиры может быть комфорт и уют, но переступив порог, вы сталкиваетесь с тем же развитым, а чаще наоборот неразвитым социализмом.

Плюсы. Найдя все-таки общий язык в финансовом вопросе, основатели ОСМД могут довести дом до любого желаемого состояния. Государственный ЖЭК этого не сделает, частный ЖЭК способен на такое, но только в том случае, если этот знаменатель будет найден.

Что выбрать? ЖЭК или ОСМД?

В последнее время остро стоит вопрос о реформировании жилищно-коммунального хозяйства. Отчасти это связано с тем, что во многих больших и малых городах и поселках местная власть по ряду причин не смогла организовать надлежащей работы ЖЭКов. В результате жилищный фонд постепенно разрушается, а "созидательная" работа конторских работников все больше сводится к бюрократическим отпискам по индивидуальным и массовым жалобам жильцов подведомственных домов.

Один из выходов из такого положения в этой сфере чиновники видят во внедрении зарубежного опыта по созданию объединенных обществ совладельцев жилых домов.

Отдельные горячие головы пошли так далеко в этом направлении, что добились согласования стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства на заседании Кабмина. В соответствии с ней до 2011 года планируется весь жилой фонд вывести из-под управления жилищно-коммунальных объединений. Альтернативой такого решения, как вы, наверное, уже догадались, являются ОСМД. Основными аргументами разработчиков этой стратегии является то, что новые владельцы жилого фонда способны сами определять перечень необходимых услуг, контролировать их стоимость и качество, а также реально влиять на исполнителей услуг по договорным обязательствам.

Утверждение подобных стратегий на государственном уровне, но без надлежащего изучения общественного мнения, учета интересов территориальной громады может развязать руки местной власти.

Особая опасность кроется в переподчинении государственных ЖЭКов частному капиталу, что впоследствии может привести к рейдерским атакам на последнее имущество, которое осталось у малообеспеченных людей, – жилье.

В принципе, кроме недостатков, ОСМД имеют и свои преимущества. Но насаждать такие модели повсеместно, не есть самое разумное и взвешенное решение и может привести к образованию локальных конфликтов, нарастанию напряженности в регионах. Имеется ряд примеров, когда новоявленные общества совладельцев домов, поддавшись на обещания представителей местной власти капитально отремонтировать на ладан дышащие коммуникации, крыши, подвалы и т.д., остаются один на один со своими бедами: нанятые со стороны «дяди Васи» не в состоянии устранить крупные аварии, а пока еще действующие ЖЭКи радостно сообщают: вы уже не наши!

Из всего сказанного становится ясно, что одним из верных путей в реформировании всего комплекса ЖКХ может быть только выборочное внедрение этой системы, да и то лишь в том случае, если в домах имеются специально спроектированные для этой цели помещения.

Иными словами, ОСМД хороши лишь в зданиях последних лет застройки, в которых можно поместить всю необходимую инфраструктуру.